Ideas para un Proyecto llamado España (II)
VIVIENDA
Llegó el momento de ser propositivos sobre cómo atajar los dos problemas estructurales que aquejan al país: el déficit de vivienda y la dificultad que tienen amplios sectores de población para acceder a una. Pongamos algunos números y propuestas para abordar el problema de la vivienda en España.
¿Con qué contamos para ser propositivos y errar lo menos posible? Tenemos magníficos diagnósticos sobre cómo están ambas situaciones. Venimos haciéndolos con acierto desde el inicio de la crisis tras el boom inmobiliario de los años 2007 en adelante. Es decir, tenemos los datos.
En resumen: sabemos que arrastramos un déficit de vivienda desde la crisis que debemos cubrir – tanto vivienda libre como protegida-, y también sabemos cuál es la demanda real anual de vivienda. Y sabemos el tiempo que tarda el sistema del sector vivienda en poner una en el mercado para ser ocupada. También sabemos que es impostergable cubrir el déficit acumulado en estos años atrás, al que hay que añadir la demanda anual de vivienda diagnosticada a 10 años, y que todo eso debe planificarse para, al menos, 2 velocidades: a corto-medio y a largo plazo. Esto es para ya: para 2030 y para 2035.
Por tanto, y en base a los datos suministrados por el Banco de España, el Ministerio de Vivienda y otras fuentes fiables, sabemos que necesitamos meter en el mercado inmobiliario para 2030 al menos 1,5 millones de viviendas y a 2035 al menos llegar a los 2,5 millones, que deberán ser en parte protegidas y en parte libres, y que deben ser promovidas tanto por el sector público como por el privado.
Tenemos tarea, hay que meter en el mercado unas 300mil viviendas al año para lograr esa meta, de las cuales al menos un 20% deben ser de protección pública, para lograr cumplir la media de la UE de que el país tenga un 8,5% de sus viviendas bajo algún tipo de protección. Este será un número de viviendas protegidas suficiente para lograr que no sólo los sectores más vulnerables de nuestra población empiecen a poder acceder a una.
Meter suficientes viviendas de protección pública en el mercado inmobiliario supone de facto una medida pública de intervención de sus precios, tanto de construcción, de alquiler como de compra, ya que el sector público no debe aspirar a sacar la rentabilidad económica que obtiene el promotor privado, lo cual rebaja sustantivamente sus costes y su precio. Si lo público alquila y vende vivienda a menos precio, interviene de hecho el mercado inmobiliario, no solo de vivienda, sino de suelo, evitando especulación.
Sigamos poniendo algunos números para hacernos una idea de la envergadura de la tarea por hacer. Si los sectores público y privado tienen que ocuparse de meter 60mil viviendas protegidas al año en el mercado (del resto de viviendas libres hasta las 300mil se ocupará el sector privado), habrá que determinar cuántas le corresponden a cada actor. La proporción que le correspondió a cada actor cuando en el país funcionó el sistema inmobiliario de manera suficientemente equilibrada[1] varió bastante entre unas épocas y otras, oscilando entre las más de 100mil/año de 1946 a 1975 y más de 65mil/año entre 1976 y 2025 (teniendo en cuenta que entre 2015 y 2025 se construyeron menos de 17mil/año, con años valle de menos de 10mil), por reducir el espectro a sólo esas dos etapas históricas. Porque sí, hubo momentos en la historia en los que el sistema funcionó, aunque hoy resulte difícil de creer.
Por tanto, como la situación de clara emergencia social en materia de vivienda que tenemos que superar hoy requiere de una eficiente y urgente intervención pública, nuestra meta debe ser obtener al menos unos resultados a corto-medio plazo intermedios a los descritos en el párrafo anterior, y como mínimo aspirar al menos de ellos, es decir a poner en mercado al año unas 60mil viviendas con alguna protección, lo que coincide con el objetivo del 20% del total de viviendas que necesitamos para cubrir el déficit acumulado más la demanda anual estimada.
Antes de 2015, el nivel central de Gobierno se ocupó de construir una media de entre 3 a 4 veces más vivienda pública protegida que los otros dos niveles de Gobierno (CCAA y Ayuntamientos), mientras que entre 2015 a 2020, se igualó la capacidad constructora entre el nivel central y la suma de los niveles autonómico y local. Pero desde 2020 hasta hoy son los niveles autonómico y local los que construyen unas 8 veces más que el nivel central. Si sumamos esta manera de distribuirse la tarea entre los niveles de gobierno con el número de viviendas protegidas públicas anuales que construye cada nivel (el sector privado también construye su parte de las viviendas protegidas), tenemos un dibujo bastante aproximado sobre por dónde tenemos que empezar a buscar las herramientas para poder meterle mano al problema de la vivienda.
En resumen, parece razonable que, de esas 60mil viviendas públicas y protegidas al año, el nivel central tenga que ocuparse de construir al menos un 40% para atajar en corto-medio plazo el enorme déficit acumulado años atrás, mientras que del 60% restante deben ocuparse los otros dos niveles de gobierno, para lo cual resulta también impostergable establecer los debidos canales de cooperación interadministrativa entre todos los niveles de gobierno, si lo que queremos es cumplir esa meta.
Para cumplir esas metas, ambiciosas pero inaplazables, necesitaremos suelo, dinero, proyectos, mano de obra, ladrillos, tejas y tuberías para urbanizar y construir unas 25 a 30mil viviendas[2]/año durante al menos 5 años seguidos, teniendo en cuenta que el primer año no será posible construir a ese ritmo porque nos falta casi todo[3] lo que necesitamos y se tardará un tiempo en disponerlo todo para que se puedan ocupar esas nuevas viviendas públicas protegidas. Y digo “necesitaremos” con doble significado: recordemos que por este rato somos Ministr@s de Vivienda (o sea el nivel central) y también lo van a necesitar las CCAA y los Ayuntamientos.
Ya sabemos, como Ministr@s que somos, que tenemos que buscar los recursos y las herramientas para hacer posible que se cumpla esa meta, bajo la premisa de que “si se pudo, se puede”.
El siguiente dato que necesitamos saber es cuánto dinero cuesta poner en el mercado esas 25 a 30mil viviendas públicas protegidas anuales que nos toca gestionar, para lo cual primero es necesario saber cuánto suelo urbanizado necesitaremos y cuánto tiempo pasará antes de que estén listas para ser ocupadas por sus nuevos moradores. Empiezan las curvas.
Sabemos que tenemos bastante suelo que proviene de los restos de lo que fue el naufragio inmobiliario de la crisis (que hemos heredado de la antigua SAREB), pero también sabemos que, al ser los restos de los restos (las partes salvables ya no están), tiene muchos obstáculos de legalidad urbanística, notariales, registrales, hipotecarios, de planeamiento y de urbanización). Es decir, se trata de unos suelos que, de poder ser utilizados, primero deben ser depurados y liberados de toda esa problemática que hoy los bloquea.
Parece que tenemos también algunos suelos e inmuebles que provienen de varios Ministerios (Hacienda, Economía y, sobre todo, Defensa), que, si bien están en mejores condiciones jurídicas, desde el punto de vista urbanístico aún tienen trabajo por delante, para viabilizar implantarles el uso residencial, urbanizarlos para ese nuevo uso y luego construir. Y si se trata de antiguas edificaciones, además de tramitar la implantación del uso vivienda van a necesitar proyectos y obras de rehabilitación y acondicionamiento para ese nuevo uso. O sea, son más viables, pero supondrán un bajo número de viviendas protegidas en relación a nuestra meta anual de 30mil.
Conclusión respecto a disponer de suelo urbanizado para arrancar: ni está ni se le espera. Por tanto, de urbanizar suelo no hablamos hasta que tengamos al menos algo de suelo para poder empezar. Este es un gran problema a resolver. Pongámosle también algunos números, para saber de cuantos m2 estamos hablando, aproximadamente. Supongamos un tamaño medio de vivienda protegida de 100m2 construidos (80 m2 útiles), en edificios de 3 plantas de media, con una ordenanza urbanística media de un 65% de ocupación de parcela. Eso supone que vamos a necesitar aproximadamente 3,150 millones de m2 de suelo bruto urbanizado al año para construirlas (un estándar medio de 105m2 de suelo bruto por vivienda). Ese suelo urbanizado ya incluye todo lo necesario para hacer las calles, los colegios, hospitales, polideportivos, bibliotecas, etc., así como las zonas verdes que van a necesitar esos nuevos “barrios”.
Pero claro, como se trata de que las viviendas protegidas deben estar mezcladas con viviendas libres (para no conformar guetos, ciudades dormitorio, etc.), habrá que incrementar la superficie de suelo para incluir vivienda no protegida, lo cual va a mejorar la financiación de este tipo de actuación urbanística, ya que el suelo urbanizado que produzcamos para vivienda libre podremos usarlo como medio de pago a quién se ocupe de poner las tuberías, ladrillos y tejas para urbanizar todo y construir.
Pongamos que usamos la proporción de vivienda libre y protegida que se utilizó cuando en España se consiguió superar alguna crisis de similar volumen a la que nos enfrentamos hoy. Pongamos que la vivienda libre supone un 40% del total de cada actuación (se suman a las protegidas). El suelo que vamos a necesitar entonces, suponiendo que usamos una ordenanza urbanística similar a la de la vivienda protegida (pero con tamaño de vivienda de 120m2 construidos, para estar en estándares de ese tipo de mercado libre), subirá aproximadamente a 6,0 millones de m2 de suelo bruto anual que debemos encontrar para cumplir nuestro objetivo.
Supongamos que ya tenemos el suelo. El siguiente dato es saber cuánto cuesta urbanizar ese suelo y construir las viviendas públicas y protegidas que tenemos que hacer. La respuesta a esa pregunta es algo más sencilla que la del suelo, pero nos va a preocupar, porque es el dinero que vamos a necesitar tener en la cuenta del Ministerio (o sea, en los Presupuestos Generales del Estado), para poder construir. Y eso que ya hemos tenido en cuenta que usaremos la parte del suelo urbanizado para construir vivienda libre para pagar a las constructoras y/o promotoras privadas que consigamos que actúen los costes de urbanizar todo y de construir todo o parte de nuestras viviendas públicas protegidas.
Si partimos de la base que el Ministerio no aspira a sacar beneficio de la promoción de vivienda protegida (como sí sucede si la construye o promueve el sector privado), y de los costes medios de 2025 de los proyectos técnicos, licencias de obra y otros impuestos, obra y demás gastos generales, construir nuestras 25 a 30mil viviendas anuales nos costará aproximadamente 6.000millones de euros anuales (en ese coste ya estaría incluido todo, el suelo también), al menos hasta que dispongamos del suelo urbanizado de vivienda libre (o de otros usos que inmobiliariamente interesen al sector privado, por qué no) para poder pagar todo o parte de esos enormes costes de ejecución de nuestra parte.
Tendremos que hablar con l@s Ministr@s de Hacienda y Economía para que provean ese dinero y que arbitren acciones de financiación crediticia, entre otras, porque no es viable poner en marcha este sistema sin contar con una inyección inicial cuantiosa (o sea, sin tener músculo económico propio directo). Veremos. Digo eso porque lo último que sabemos es que se va a descapitalizar al ICO para crear un Fondo Soberano al que inyectar recursos europeos para financiar diversos tipos de actuaciones, entre las que está la vivienda, porque no tenemos aprobados Presupuestos Generales del Estado ni creo que los tengamos hasta que acabe nuestra legislatura y se busca hacer una especie de bypass (o atajo) para que no tenerlos no sea un problema tan grave como realmente es. O algo así, qué se yo, puede cambiar en cualquier momento, porque quién sabe lo que es el ICO y lo que hace y lo mismo respecto a un Fondo Soberano, todavía estamos tratando de asimilar la ocurrencia.
Otro dato que necesitamos ponerle a todo esto es cuánto tiempo se puede tardar en poner nuevas viviendas públicas y protegidas para ser habitadas. Si partimos de la base de que el suelo primero tenemos que “conseguirlo”, después habrá que tramitar el urbanismo y hacer obras de urbanización, luego -o mientras hacemos lo anterior- hay que redactar los proyectos y obtener las licencias de obra y, por fin, ejecutar obras de construcción. Y suponiendo que para todo eso empleemos los tiempos medios que se viene tardando en hacer cada uno de esos pasos, el dato es que se nos pasa seguro el primer año sin poner nuevas viviendas protegidas en el mercado. Y casi con toda seguridad mucha parte o todo del segundo año.
Por tanto, nuestro objetivo pasa de ser poner en mercado 30mil viviendas públicas protegidas al año, para pasar a ser de 90mil viviendas a final del tercer año y de 150mil viviendas a final del quinto año, disponiendo en los Presupuestos del Ministerio de al menos los millones de euros necesarios para cada anualidad y poder llegar a cumplir nuestra meta en esos primeros 5 años seguidos de producción a un ritmo alto que ataje el déficit.
Si empezáramos ya con todo eso (en 2026) empezaríamos a poner las primeras nuevas viviendas protegidas en uso como muy pronto a final de 2027, o sea, acabada la legislatura. No sé si voy a tener eco en el Consejo de Ministros para disponer de lo necesario para cumplir con esta misión. Me temo que no. Me tocará defender que, si hubo decenas de miles de millones para rescatar a las Cajas de Ahorro en plena crisis inmobiliaria, con recortes enormes de Presupuesto, ¿cómo no vamos a poner 12.000 millones de euros entre 2026 y 2027 para arrancar el sistema y que la gente pueda empezar a acceder a una vivienda protegida? Veremos.
Y digo veremos, porque parte de los miembros del Consejo de Ministros al que pertenecemos por este rato tienen propuestas para abordar el problema de la vivienda que colisionan frontalmente con la realidad que acabo de contar y/o que persiguen que parezca que tomamos medidas, anunciando proyectos y obras que aparentan inmediatez y viabilidad, pero que en realidad no lo son. Lo digo porque, aunque he optado por asumir por este rato el rol de Ministra de Vivienda, por suerte no lo soy. Pero sí que llevo 40 años trabajando precisamente en este sector, no solo en España, y los que somos profesionales de esto sabemos cuando un anuncio de proyecto es creíble o se trata de un canto a la bandera propia. Pienso que no es buena estrategia hacer uso del dicho “Si no puedes convencerles, al menos confúndelos”.
Pero sigamos con nuestro análisis. Por último, vamos a necesitar que el antiguo SEPES, hoy rebautizado como CASA 47, se ponga a funcionar como la máquina que fue en su momento (hoy no es ni la sombra de lo que un día fue), porque nos va a hacer falta tener un brazo técnico público ejecutor muy potente que le meta ritmo y seguridad jurídica, urbanística, constructiva y económica a todo esto o estaremos perdidos. Hará falta contratar personal especializado en estas lides, como mínimo, por tanto, más recursos económicos y más tiempo.
Llegados a este punto parece que nada cuadra para que el asunto pueda empezar a resolverse en plazo y forma, entendiendo que eso consiste en que lo antes posible haya nuevas viviendas[4] públicas protegidas a disposición de la gente que las necesita desde hace ya mucho tiempo, de las que el Ministerio de Vivienda sólo pone una parte (recordemos que las CCAA y los ayuntamientos deben ejecutar su parte, igual que el sector privado debe hacer la suya).
En este momento, en el que se ha asentado firmemente la desesperanza en est@ Ministr@, llega una pregunta inesperada a nuestra cabeza, seguramente por deformación profesional: ¿será que no hay manera de resolver esto? (a veces hacerse buenas preguntas es la vía para ir encontrando buenas respuestas).
Mi respuesta es que sí, que por supuesto que hay formas de empezar a arreglar este problema. “Si se hizo, se puede”, recordemos nuestro lema. Pero como Ministr@s, tenemos que empezar por tener en cuenta algunas cosas importantes que condicionan esas maneras de empezar a tomar medidas eficaces, porque de este intento tenemos que salir construyendo vivienda rápido y bien o presentando la dimisión.
La primera cuestión clave es que este problema de la vivienda tiene cualitativa y cuantitativamente un alcance de grave urgencia social y económica para el país (de extraordinaria y urgente necesidad, para ser más precisos). Creo que en esto todos estamos de acuerdo. Por tanto, debemos poner como suelo jurídico de nuestra planificación el concepto de “actuación por interés general y por extraordinaria y urgente necesidad”. Prescrito en el artículo 86 de la Constitución Española, congruente además con los arts. 103.1 y 128.2 de la misma, este concepto nos va a habilitar una vía de actuación excepcional para poder dotarnos de las herramientas necesarias para ir directos al grano: actuar vía Decreto Ley, teniendo en cuenta que no podremos hacer a través de él según que cosas que la propia CE deja vedadas.
Lo segundo a tener muy en cuenta es lo que prescriben los artículos 43 a 49 de la CE, porque en ellos se regulan la parte de los derechos fundamentales de todos nosotros cuyas políticas públicas necesitan tener expresión física en el territorio para poder desplegarse y cumplir su misión, es decir, se tratar de políticas públicas que hay que territorializar. Dicho de otra forma, para satisfacer el derecho a la sanidad, educación, cultura, vivienda, empleo o a un medio ambiente sano, necesariamente se requiere que en territorio existan hospitales, colegios, centros culturales, viviendas suficientes, fábricas, oficinas etc., así como todas las infraestructuras y servicios básicos que son necesarios para que nuestro sistema territorial de ciudades funcione. Quizá no lo han notado, pero acabo de hablarles sobre Ordenación del Territorio y Urbanismo, dos disciplinas técnicas que se ocupan de territorializar precisamente esas políticas públicas, y que a su vez son políticas públicas subsidiaras de las básicas, que denominamos instrumentales.
En este caso nos interesa especialmente el conjunto constitucional de artículos que venimos denominando bloque ambiental, es decir, el de los arts. 45, 46 y 47, y centrando aún más el foco en el art. 47, porque nos habla tanto sobre el derecho al acceso a una vivienda digna y adecuada como sobre la función social que debe cumplir el suelo a estos efectos y la participación pública que debe tener la comunidad en las plusvalías que genera la acción urbanística de los entes públicos, todo lo cual no se nos escapa que supone un claro límite a la propiedad del suelo cuando de resolver estos derechos se trata.
Integrando todo lo anterior, queda claro que existe una íntima relación entre suelo, vivienda, empleo y ciudad que los entes públicos deben ordenar, porque sin suelo no hay ni vivienda ni empleo y sin empleo no hay vivienda. Y esa ecuación (con el resto de derechos a satisfacer) cristalizan en el concepto ciudad, al que últimamente le atribuimos la condición de derecho (derecho a la ciudad, entendida como espacio de convivencia ciudadana), como síntesis lógica socioeconómica, ambiental, política e institucional de lo que todos deberíamos poder disfrutar. Aunque no sea ni el sitio ni el momento de comentarlo, todo esto tiene que ver con los conceptos de Seguridad Humana y de Desarrollo Territorial Sostenible (o Territorio de la Socialeconomía) que viene manejando Naciones Unidas para fundamentar los procesos de formulación y ejecución de políticas públicas en estas materias, en los que también he trabajado durante 15 años, que tan buenos impactos han venido ofreciendo.
Lo tercero que tenemos que tener en cuenta es que el nivel central del Estado (nuestro Ministerio) necesita tener una vía de actuación rápida (una fast track) que se diferencie de la actuación normal en esta materia, porque por los actuales cauces normalizados no arrancaremos como necesitamos. Eso significa que a través de un nuevo instrumento legal habilitaremos un procedimiento rápido que nos permita conseguir el suelo, ajustarle su urbanismo respetando el contexto ambiental, ejecutar obras de urbanización y de edificación casi simultáneas para poder, con completa seguridad jurídica, reducir los tiempos para cumplir nuestras metas, sin que todo ello colisione con las competencias autonómicas y municipales en esas materias, lo cual debe ser necesariamente diseñado con técnica jurídica precisa y de manera concertada entre los niveles.
Y, sobre todo, nos servirá para diseñar una nueva vía jurídica, urbanística, ambiental, técnica y económica para actuar de manera directa y expedita desde la acción urbanística pública que podría ser válida también para las CCAA y los Ayuntamientos. Se trataría, por tanto, de una innovación legal provisional, nacida para atajar un problema urgente actual, que bien podría quedar asentada después en todo o en parte para que el sistema de vivienda siempre tenga esa vía rápida para cumplir sus objetivos.
Esta innovación legal debe diseñar nuevos caminos ágiles y seguros para conseguir suelo, nuevas y ágiles rutas para tramitar los instrumentos urbanísticos y los proyectos técnicos para construir bien y rápido, nuevas formas de contratación pública para poder ejecutar obras y nuevos mecanismos de cooperación para garantizar la acción territorial de los tres niveles de gobierno, entre otras cosas.
El cuarto asunto que no podemos obviar es que, hoy en día, no se entendería que vivienda y empleo estén muy distantes geográficamente y en tiempo en nuestra ecuación territorial, y que esa distancia no quede resuelta a través de transporte público, y que esos nuevos asentamientos se implantaran en medio del campo, alejados de otros centros urbanos a modo de nuevos poblados, de guetos sociales o de ciudades dormitorio. Por tanto, identificar donde es más conveniente actuar debe ser objeto de un estudio específico que conjugue varios factores para obtener resultados viables.
Y de eso se ocupa la Ordenación del Territorio (no el Urbanismo), porque consigue planificar la implantación del sistema de ciudades de manera sostenible social, ambiental y económicamente. Mientras que el Urbanismo se encargará de que el nuevo tejido de la ciudad esté diseñado para generar espacios vitales para la convivencia ciudadana, funcionales, sostenibles y eficientes.
Por tanto, la pareja vivienda y empleo debe entenderse de manera unitaria, ya que, además, quién dispone de empleo estable y logísticamente viable tiene más fácil acceder a una vivienda. Y al revés, quién tiene acceso a una vivienda tiene más fácil conseguir empleo cerca si hay oferta. El teletrabajo, por el momento, no es un factor que impacte de manera sustantiva en nuestra planificación, quizá en el largo plazo tenga otro impacto a considerar.
El quinto asunto a considerar es que el concepto de vivienda pública protegida debe contar con nuevos apellidos. Empezando por incluir el de asequible por aquello de que vivienda asequible es el concepto que ha construido la UE en los últimos documentos y Planes que viene aprobando y que, más pronto que tarde, deben trasponerse a la norma de los países que la conformamos. Y, sobre todo, asequible por aquello de que tiene que ser posible que las personas puedan disponer de un hogar que puedan pagar en función de su situación social e ingresos, independientemente de si ese acceso se produce a través de alquiler, compra o cualquier otra vía posible. Solo que, en nuestro caso y como Ministerio, debemos optar muy claramente por el alquiler en estos primeros 5 años de actuación urgente, porque es la vía más ágil para que accedan a vivienda el mayor número de personas posibles, especialmente aquellas que lo tienen más complicado en estos momentos. Ya saben a quienes nos estamos refiriendo, a los que lo público tenemos el deber de proteger y cuidar.
El sexto tema a considerar es que la composición de los segmentos sociales que más necesidad de vivienda tienen ha cambiado sustancialmente de un tiempo a esta parte. Hablamos, por poner algunos ejemplos, de jóvenes con formación más que suficiente, pero sin empleo de calidad; de jóvenes que estudian y se forman profesionalmente lejos de su lugar de nacimiento y necesitan un alojamiento; de inmigrantes que llegan con sus familias para desarrollar trabajos en situación precaria; de personas mayores que, manteniendo su autonomía, no pueden permitirse seguir viviendo en sus viviendas por el alto coste que supone y lo limitado de las pensiones, viéndose obligadas a compartir alojamiento bajo sistemas de co-housing o co-living; de familias que crecen y necesitan vivienda de mayor tamaño cerca de sus trabajos y de centros de formación para sus hijos; o de personas cuyos contratos de alquiler van a dejar de tener los topes a la subida del coste mensual y se verán expulsados de sus viviendas de los últimos 6 años.
Por tanto, tendremos que conocer con precisión a quienes van dirigidas nuestras viviendas, porque no todas tendrán las mismas características. Voy a pedir esos datos al departamento que corresponda, porque aquí no nos podemos equivocar (recuerden, finjo ser Ministra).
El séptimo asunto que debe ser atendido es que lo público va a requerir de una instrumentación innovadora para poder contratar a lo privado todo aquello que no sea posible hacer con sus propios medios. Por tanto, y en previsión de que las nuevas actuaciones urbanísticas tendrán casuísticas diferentes, se va a requerir disponer de la figura más amplia y ágil posible del tipo contrato marco, que permita a lo público desarrollar procesos de licitación que abarquen todo o parte de los trabajos y servicios necesarios para ejecutar lo que se planifique. No olviden que nuestra misión es conseguir que el sector privado esté a bordo de nuestra nave, remando como el que más.
Y el octavo asunto es que, para que todo lo anterior funcione, es necesario disponer de los recursos económicos suficientes en los Presupuestos Generales del Estado y de los mecanismos de financiación crediticia que correspondan, sin racanear. Porque no sólo se trata de construir, también habrá que disponer de recursos económicos para ayudar a aquellos que, solo con lo que pueden poner de su parte, no llegan a poder acceder a una vivienda. Hablo de subvenciones y subsidios, básicamente, a la manera clásica que tan bien funcionó en tiempos pasados.
Y, aquí llega lo mejor de todo esto. En este momento caigo en la cuenta, porque ya tengo una edad y una profesión, de que esto de disponer de una fast track ya está inventado, como no podía ser de otra manera. Porque casi nunca uno es pionero y gran inventor de algo exnovo, casi siempre todo está ya inventado y experimentado. Y en este caso, quizá sorprenda conocer que esto ya pasó en España, al hilo de otra gran crisis por falta de vivienda para acoger a gran cantidad de población que llegó sobrevenidamente a vivir y a trabajar a los centros urbanos desde lo rural, cuando se produjo la etapa del desarrollismo económico de los años 60 y 70, que llegó hasta la crisis de los años 90.
Si revisan los datos que mencioné anteriormente descubrirán que fue justamente entre 1970 y 1990 cuando más demanda sobrevenida de vivienda hubo, menos preparado estaba el territorio y nuestras ciudades de entonces para recibir esa avalancha de población rural y mejor reaccionó el Estado construyendo viviendas públicas protegidas, con un ritmo que para hoy quisiera yo poder poner en marcha.
No me extenderé en este artículo en exponer con detalle los pormenores del Decreto Ley 7/1970 sobre Actuaciones Urbanísticas Urgentes, porque no se trata de hacer una copia como solución a nuestro problema. Pero sí les adelanto que se ocupó en su momento de abordar una crisis de déficit de vivienda digna para personas que llegaban con lo puesto desde sus pueblos de origen, dispuestas a trabajar en donde pudieran, y que no tenían manera de alquilar o de comprarse una vivienda para poder empezar una nueva vida.
Y que si leen el Real Decreto de 1970 se darán cuenta que los enfoques con los que entonces lo público enfrentó el problema son idénticos a los que he necesariamente deben orientarnos hoy en día (los he que expuesto). Y que los instrumentos, mecanismos, actores y cauces legales que necesitamos hoy (nuestra fast track) tuvieron en el RD un esquema que hoy sigue teniendo vigencia, porque nuestro marco normativo y sistema de instrumentos para estos temas sigue teniendo la misma columna vertebral que tiene hoy.
Y lo mejor: que, aunque no exenta de muchos problemas complejos, esa vía que abrió el RD ofreció resultados consistentes. Por poner un ejemplo[5], el municipio de Tres Cantos en Madrid y su actual casco urbano, es resultado de uno de aquellos proyectos que se denominaron coloquialmente los Actures (Actuaciones Urbanísticas Urgentes). Habrá quien, con razón, me diría que también hubo Actures que no prosperaron bien, otros que cayeron por el camino y otros que prosperaron, pero no como se planificaron.
Pero también es cierto que esos Actures se encontraron de bruces con muchos obstáculos de gestión que los fueron retrasando (por ser la primera vez que lo público actuaba de esa manera), y que las grandes crisis económicas de los años 1973 y años 90 les impactó de lleno, a pesar de lo que los que sobrevivieron consiguieron resultados que hoy podemos observar simplemente abriendo Google Maps. Uno de ellos, Tres Cantos, que pasó de ser una pequeña pedanía de Colmenar Viejo que en esa fecha tenía 12.000 habitantes, a través de la ejecución del Actur, a independizarse en 1991 como municipio número 179 de la Comunidad de Madrid (contando entonces con 22.000 habitantes pero ya sin el casco urbano de Colmenar Viejo), y que hoy ya cuenta con dos ampliaciones del Actur (este y norte) y 55.00 habitantes.
El objetivo inicial de ese Actur (que es similar a los de otros Actures, en alcance) era construir 36.000 viviendas y zona industrial y para actividades económicas en 1.700 Ha de suelo, para 150.000 habitantes y para 40.000 empleos, a 15 km de Madrid capital, en unos terrenos accesibles que contaban con una extensión, situación y topografía adecuadas para conseguirlos y actuar urbanísticamente sobre ellos, y que disponían en su entorno cercano de carreteras, FFCC, líneas de electricidad e infraestructuras de Canal de Isabel II (agua y saneamiento).
Se trataba de generar nuevas ciudades autosuficientes (a la manera de las new towns inglesas, pero a la española), en aquellos logares donde eran más necesarias para satisfacer la enorme demanda social surgida por la buena situación económica y las expectativas de nueva vida futura que ofrecían las ciudades al éxodo masivo de población rural en busca de trabajo y mejores condiciones de vida. Diferentes causas, pero mismos efectos y síntomas que tenemos hoy en nuestro particular problema. Pero lecciones aprendidas de toda la experiencia que nos dejaron los Actures, que hoy debemos necesariamente actualizar y que necesitamos sofisticar (permítanme la licencia) porque hemos evolucionado nuestro sistema de planeamiento y ejecución del desarrollo urbano y territorial y podemos hacerlo mejor y más eficiente que entonces.
Volviendo a nuestra fast track, y aterrizando en nuestro actual contexto político, social y económico, es más que viable diseñar vía Decreto Ley una nueva norma con plazo de vigencia limitado a una primera fase de intervención, habilitada como excepcional y de extraordinaria y urgente necesidad, que permita actuar a lo público ejecutando nuevas actuaciones urbanísticas concretas, situadas allí donde no estaba planificado actuar (pero sin colisionar ambientalmente con su entorno) pero cerca o en conurbación con centros urbanos existentes, generando nuevos barrios bien dotados de equipamiento social y de servicios públicos, donde poner a disposición viviendas protegidas y libres y empleos en cantidad suficiente.
Porque hay que estructurar la actuación de lo púbico en dos fases muy claras, con dos tipos de intervención y dos velocidades de crucero diferentes: una primera fase urgente de activación del sistema con victorias tempranas y una segunda fase de estabilización y mantenimiento de producción con ritmo ajustado a lo que se diagnostique a efectos de demandas futuras.
Por tanto, este nuevo DL deberá habilitar las nuevas vías y los instrumentos necesarios para conseguir de manera justa el suelo rústico bruto (vía expropiación convenida o forzosa por interés general), bien situado a efectos del sistema territorial de ciudades en cada caso, planificar su urbanismo y su impacto ambiental, urbanizar y edificar simultáneamente viviendas protegidas con sistemas constructivos industrializados (más baratos, de alta calidad y más rápidos) y viviendas libres, en nuevos barrios dotados de servicios públicos en donde además sea posible encontrar empleo.
Y eso supone habilitar nuevas vías e instrumentos jurídicos, urbanístico-ambientales y económicos que regulen exnovo en materia de suelo, urbanismo, medio ambiente y vivienda en general y protegida en particular. Eso se podría conseguir modificando puntualmente las vigentes normas en materia de suelo, urbanismo, evaluación ambiental, vivienda y contratación pública, tanto nacionales como autonómicas, pero resulta inviable hacerlo por partes, principalmente por el tiempo, pero también por el contexto político que vivimos hoy en el que tramitar legislación se asimila a una yincana que nunca acaba bien. La vía de un único DL que ajuste todo lo necesario parece la única viable de acometerlo.
Este DL permitiría a la administración pública delimitar un ámbito de suelo, conseguirlo (expropiarlo ágil y justamente e inscribirlo a su nombre), planificar su urbanismo de manera directa (de arriba abajo si es necesario, ajustando los planeamientos urbanísticos municipales y/o regionales a ello, y no al revés) y su evaluación ambiental (de manera preliminar, integrada y ágil), ejecutar obras de urbanización y edificación (con sistemas de construcción industrializados y eficientes energéticamente). Lo público debe poder ejecutar todo eso con sus propios medios, recursos e instrumentos o vía licitación y/o concertación pública y/o privada. El tiempo medio de tramitación de un DL hoy podría ser de escasos meses, si se dieran las condiciones políticas necesarias porque se aprobaría en el Consejo de Ministros (primera gran prueba a superar, a la vista de cómo se han manifestado los distintos grupos políticos que conforman hoy el Gobierno), su publica en el BOE y si tras 30 días no lo valida el Congreso de Diputados decae y muere en el intento (segunda gran prueba a superar, porque ya sabemos cómo están de dañados los espacios de consenso político de los asuntos de Estado, aunque se trate de un tema como el de la vivienda).
Será CASA 47 quién se encargue de promover la aprobación de este DL. Tendrá que dotarse de los medios humanos y materiales para abordar todos los trabajos que materialicen lo planificado. Tendrá que descentralizarse, porque es necesario que trabaje en territorios de todo el país de manera coordinada y concertada con otros actores públicos y privados.
Y tendrá que estructurarse en dos, porque dos son las fases del trabajo a desarrollar para cumplir con la misión que le queremos encomendar: en los primeros 5 años, el 75% del motor de CASA 47 debe ocuparse de ejecutar los nuevos Actures (no quiero bautizarlos aun, no les pongo todavía cara y ojos, ya me entienden) y el 25% del motor restante debe ocuparse de depurar y sanear todo lo que tiene hoy dentro que proviene de la SAREB, de varios Ministerios y del propio parque de vivienda social que tiene el Estado distribuida entre varios organismos públicos, para poder utilizarlo a medida que vayan quedando limpios. Y en los siguientes 5 años habrá que ver como han avanzado ambas líneas de trabajo para reorganizar su estructuración interna.
Y siempre teniendo en cuenta que el objeto global de esta planificación es conseguir que en 2030 el sistema residencial español cuente con esas nuevas viviendas que nos hemos fijado como meta, entre protegidas y libres, que deben ser promovidas tanto por el sector público como por el privado, por lo cual también deberá ajustarse el Plan Nacional de Vivienda 2026-2030, que estaba listo para ser aprobado (pero quedó bloqueado políticamente), para habilitar las vías de subvenciones (a fondo perdido) y subsidios (de parte de costes de alquiler mensual en determinadas situaciones, de puntos de interés de créditos hipotecarios para compra y para construcción, etc.).
Debe quedar recogido como promotor clave de vivienda el sistema cooperativo y cualquier otro actor de los que hoy son capaces de intervenir desde el enfoque de la autopromoción y del sin ánimo de lucro. Debe ajustarse el sistema de módulos de precios máximos de alquiler y/o venta de vivienda protegida para cada territorio para evitar lo que hoy sucede: que hay municipios en los que el precio máximo de compra/alquiler de vivienda protegida es más alto que el de la vivienda libre. Y todo eso debe hacerse, a ser posible de manera concertada y coordinada con CCAA y Ayuntamientos.
Debe ensancharse el estrato de personas a beneficiar con vivienda asequible en alquiler a índices desde 1,5 IPREM hasta un máximo de 5 veces el IPREM, es ahí donde está el mayor volumen de personas a las que lo público tiene la obligación de ayudar. Sin olvidar que por debajo de 1,5 veces el IPREM hay un colectivo amplio de personas que también requiere de mucha atención, porque son los que menos oportunidades han tenido, tienen y tendrán y es ahí donde lo público debe tener especial presencia. Es en la atención de ambos colectivos donde debe sentirse que el Estado llega con pisadas de animal grande.
Y entre 5 y 7 veces el IPREM, debe ser otro tipo de ayuda pública menos intensa en lo económico, pero igual de intensa en la lógica regulatoria, porque el déficit de vivienda también es importante para aquéllos que disponen de más recursos para disponer de una, por tanto, las medidas servirán para que, al menos durante el plazo de vigencia del DL, tanto lo público como lo privado dispongan de una vía ágil para promover vivienda, empleo y ciudad.
Lo cierto es que para diseñar este nuevo RD y ser innovador hay quién pensará que todo tiene que partir del substrato y enfoque político de turno. Y diré que esa cierta esa afirmación en general, pero no en este caso, porque da igual el signo político de quién tenga que tomar estas medidas para atajar el problema de vivienda que padecen hoy los españoles de casi toda condición. En este caso la lógica dicta que hay que tomar medidas y bajar al barro a ponerse a construir vivienda, empleo y ciudad. Ya habrá tiempo más adelante para, en fases subsiguientes, pararse a pensar en esos matices que uno u otro filtro ideológico podrían darle al asunto.
Y en línea con lo anterior, y como último acto ejecutivo que hago en mi rol provisional de Ministra por un rato, hago un llamado urgente y convoco en este momento a todos los actores involucrados en este asunto, públicos y privados, porque es inaplazable, imprescindible y absolutamente clave, generar los espacios de consenso, cooperación y coordinación para lograr conjuntamente salir del bloqueo en el que, entre todos, hemos conseguido situar y hacer engordar sin fin este problema. Esto hay que desbloquearlo ya, es urgente, no da más espera. Es nuestro deber.
Hay tantos detalles por ajustar que la lista no es fácil de cerrar. Concluyo ya con dos ideas fuerza: “si se pudo, se puede”, hoy con más razón y mejores herramientas que entonces; y “el momento es ya y con la mejor disposición por parte de cada actor”, todos alistados con generosidad política, entendimiento y con justicia social por delante.
Finalmente, una confesión personal: no quisiera estar en los zapatos de la Ministra de Vivienda actual, la verdad, supongo que a ustedes les ha debido pasar algo parecido. Pero si hay que remangarse y ayudar, en lo que podamos y sepamos, estaremos. De momento ahí dejo esta aportación, criticable, pero quizá útil para entender la dimensión del problema.
[1] [1] Por ejemplo, entre 1970 y 1990, aproximadamente la mitad del número total de viviendas que se construían tenían algún tipo de protección pública. Otro ejemplo: entre 1995 y 2015, el porcentaje de vivienda con alguna protección, respecto a la libre, osciló entre el 12% y el 20%. Otro dato importante a considerar es, por ejemplo, que entre 1970 y 1990 entraron en el mercado el grueso del total de las viviendas protegidas que existen hoy (con pico/valle anual de más de 180mil en 1975 y 60mil en 1995), habiendo otro repunte entre 1995 y 2015 que supuso meter aproximadamente 1/3 del número que se construyeron entre 1970 y 1990. El número total aproximado de viviendas con alguna protección pública construidas desde 1946 hasta hoy se estima, según diversas fuentes, en unos 6,5 millones, distribuidas aproximadamente entre 1946 a 1975 (3,4 millones en 30 años, media de 110mil/año) y entre 1976 a 2025 (3,31 millones en 50 años, media de 66mil/año). Fuentes: Estadísticas Históricas de España, siglos XIX y XX de la Fundación BBVA y del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
[2] Tengamos en cuenta que Casa 47, o sea el nivel central del Gobierno, tiene como objetivo construir 13mil viviendas/año hasta 2030, presuponiendo que su ritmo de producción residencial se mantenga en esa 8ª parte respecto a los niveles autonómico y local, ritmo de producción que viene manteniéndose desde 2020 y que resulta claramente insuficiente para conseguir atajar el déficit acumulado más la demanda anual estimada para los próximos años. Si ese es el ritmo propuesto, no se atajará el problema. Es necesario subir el ritmo del nivel central al menos a una media del que se tuvo entre 2008 y 2020, es decir, asumir la construcción de al menos el 40% del total de la vivienda pública y protegida que es necesario meter en el mercado en los próximos 5 años (corto-medio plazo), para que el 60% restante sea construido por los niveles autonómico y local.
[3] Los medios y recursos con los que se ha dotado hasta ahora a Casa 47 de ninguna manera consisten en poder disponer del suelo urbanizado listo para poder empezar a construir mañana vivienda pública protegida, porque además tampoco se le ha dotado presupuestariamente de los recursos directos necesarios para poder operar. Se le ha dotado de otro tipo de bienes inmuebles sobre los que hoy resulta inviable actuar para promover vivienda pública protegida, bajo ninguno de los posibles enfoques (suelos rústicos sin urbanizar, promociones de viviendas quebradas que provienen de SAREB, viviendas a medio construir no legales urbanísticamente, todo con problemas notarias y registrales complejos de depurar, con operaciones hipotecarias pendientes de rescatar, etc.)
[4] Realmente no solo hacen falta vivienda púbica y protegida, recordemos que esas son solo 60mil anuales respecto a las 300mil anuales que calculamos necesitar para que en 5 años consigamos atajar el déficit acumulado y satisfacer la demanda anual estimada que se sigue sumando progresivamente. Por tanto, también hace falta que el sector privado pueda construir su parte de vivienda protegida y libre que necesita el país (240mil anuales durante 5 años).
[5] Otros ejemplos de Actures que prosperaron son: Barrio Puente de Santiago en Zaragoza, Lakua en Vitoria, Río San Pedro en Cádiz o La Cartuja en Sevilla.
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