Derecho a la Vivienda para todos
Dirigido y coordinado por Carmen Fernández de Castro (Arquitecta y Urbanista)
Con. Julio Rodríguez López (Economista especialista en Vivienda)
Fernando Acedo-Rico (Registrador de la Propiedad y especialista en Vivienda).
En este episodio de podcast de La Discrepancia de Derecho a la vivienda para todos, cuenta con Álvaro Frutos (director de La Revista LaDiscrepancia) que nos presenta esta nueva etapa, que contará con Julio Rodríguez, Fernando Acedo-Rico, y la moderación de Carmen Fernández de Castro (urbanista y arquitecta), abordan la crisis de la vivienda en España, centrándose en si se está diciendo la verdad sobre la magnitud del problema.
El Diagnóstico del Problema: ¿Demanda o Necesidad?
El debate comienza cuestionando la narrativa oficial:
Julio Rodríguez argumenta que la afirmación de que hay más demanda que oferta es equivocada. Él sostiene que hay mucha más necesidad que oferta, ya que la renta disponible de los hogares está muy lejos de los precios de compra y alquiler.
Fernando Acedo-Rico califica las respuestas políticas como «parches» y cree que se está «narcotizando» a los jóvenes, ya que no se está entrando en el fondo del problema: la falta de viviendas en stock.
Carmen Fernández de Castro subraya que España tiene el problema «excelentemente diagnosticado,» pero que la versión que se cuenta a los jóvenes es diferente. El problema es socioeconómico, no solo de vivienda, ya que la inestabilidad laboral impide el acceso a financiación.
La Falacia del «Mucho Suelo» y la Legislación
El problema del suelo y la construcción se analiza con detalle:
Existe una diferencia crucial entre suelo calificado de urbanizable residencial (que es abundante, como el clasificado en la época de Aznar)y suelo finalista (urbanizado y listo para construir).
Carmen Fernández de Castro explica que el suelo urbanizable está «en medio de la nada» y es inejecutable. Las externalidades negativas (llevar servicios, colegios, transporte) hacen que las cuentas no le salgan a nadie, lo que inmoviliza grandes extensiones de terreno.
El Problema de la Accesibilidad y la Vivienda Asequible
Los panelistas coinciden en que construir más no es suficiente si no es asequible:
Vivienda Asequible vs. Vivienda Protegida: La discusión se centra en la confusión entre estos conceptos. La Unión Europea ha comenzado a usar el término «vivienda asequible» para incluir rehabilitación y reurbanización, no solo construcción de cero.
Julio Rodríguez cita un texto de The Guardian, que indica que la solución debe apoyarse en la accesibilidad, no solo en construir. Si se construye masivamente sin destinar una proporción suficiente a viviendas asequibles, el problema persiste.
El 30% Obligatorio: Se debate la ley que obliga a destinar el 30% de la edificabilidad residencial en nuevos desarrollos a vivienda protegida. Se señala que este porcentaje no se está aplicando salvo en el País Vasco, Navarra y Barcelona (con problemas).
Módulos Inaccesibles: En regiones como Madrid, el precio del módulo de Vivienda de Protección Pública (VPP) es tan alto que no es accesible para hogares de bajos ingresos, como aquellos que ganan menos de 2.000 € al mes.
Rehabilitación, Alquiler y Voluntad Política
Se mencionan soluciones estructurales necesarias:
Rehabilitación y Regeneración: Fernando Acedo insiste en que la regeneración y rehabilitación de la ciudad existente es la gran asignatura pendiente y el lugar donde el alquiler es fundamental y necesario .
La VPO Régimen Especial: Fernando lamenta la desaparición de la VPO (Vivienda de Protección Oficial) en régimen especial, un modelo que ofrecía un servicio social importante, y se pregunta por qué se ha abandonado.
El Nuevo Plan Estatal: Julio critica el nuevo plan estatal de vivienda señalando que:
No incluye un cuadro macroeconómico detallado (cuántas viviendas, qué financiación, tipos de interés).
Fija un nivel de ingresos máximo elevado y que demuestra que el Ministerio no está suficientemente preocupado por los precios de acceso para los hogares más vulnerables.
La dotación de 7.000 millones de euros en 5 años para el plan estatal es considerada «reducida».
El podcast concluye con la necesidad de «sincerar la situación» ante la juventud y de poner alertas a los actores políticos y económicos para que tomen decisiones estructurales.
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Marco Legislativo Estatal de Rehabilitación de Viviendas
La legislación de rehabilitación ha experimentado un fuerte impulso debido a los fondos de recuperación europeos, centrándose en la mejora de la eficiencia energética y la accesibilidad.
I. Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo)
Aunque su foco principal es el alquiler y la vivienda asequible, esta ley establece el marco general de las políticas públicas y define el concepto de vivienda digna y adecuada que guía los objetivos de rehabilitación.
II. El Marco Principal: Real Decreto 853/2021 (Fondos Next Generation)
La principal normativa que canaliza los incentivos para la rehabilitación de viviendas y edificios es el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Este Real Decreto, financiado con fondos europeos (Next Generation EU), establece los siguientes programas de ayudas, que son la base legal de las subvenciones:
Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de barrio.
Objetivo: Intervenciones integrales en barrios o conjuntos de edificios, incluyendo la urbanización y reestructuración.
Ámbito de aplicación: Se centra en la regeneración urbana y social.
Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio.
Objetivo: Mejoras de eficiencia energética (reducción de consumo) y mejoras de accesibilidad en edificios de viviendas.
Requisito clave: Lograr una reducción significativa del consumo de energía primaria no renovable.
Programa de ayuda a la mejora de la eficiencia energética en viviendas.
Objetivo: Ayudas directas para actuaciones en viviendas individuales (cambio de ventanas, aislamiento, etc.).
Programa de ayuda para la elaboración del Libro del Edificio Existente (LEE) y la redacción de proyectos de rehabilitación.
Objetivo: Financiar los estudios técnicos previos necesarios para la planificación de la rehabilitación.
III. Código Técnico de la Edificación (CTE)
El CTE (Real Decreto 314/2006) es la normativa técnica fundamental que rige las obras de edificación en España. Es crucial en la rehabilitación, ya que establece las exigencias básicas de:
Seguridad Estructural y de Incendios.
Ahorro de Energía (Documento Básico HE).
Salubridad y Protección contra el Ruido.
Cualquier proyecto de rehabilitación debe cumplir con las exigencias del CTE, siendo la base técnica de las mejoras de eficiencia y habitabilidad.
Legislación sobre Vivienda de Protección Oficial (VPO) de Régimen Especial
Como se mencionó en el podcast, el Régimen Especial de VPO como tal ya no existe en el marco normativo estatal. Este régimen fue un tipo de vivienda dentro de la antigua Ley de VPO que ofrecía condiciones de acceso (precios y límites de ingresos) mucho más estrictas y, por tanto, más asequibles.
El concepto de VPO en el ámbito estatal se ha simplificado, y los detalles del "Régimen Especial" han sido absorbidos o reemplazados por el Plan de Vivienda actual y, en gran medida, delegados a las Comunidades Autónomas.
A. Marco Histórico y su Desaparición
El Régimen Especial formaba parte de los antiguos Planes Estatales de Vivienda, como el Plan 2005-2008 (Regulado por el RD 801/2005).
Se caracterizaba por tener los precios de venta y alquiler más bajos y los límites de ingresos más estrictos (a menudo por debajo de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, IPREM).
En los planes posteriores, estos regímenes se fusionaron o desaparecieron, quedando principalmente las categorías de Vivienda de Protección Pública Básica (VPPB) y Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL), con precios más altos, como se criticó en el podcast.
B. Marco Normativo Actual (Sustituto)
La regulación actual sobre VPO y vivienda asequible a nivel estatal se encuentra en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, que regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (prorrogado y ajustado, y que sirve de base para el nuevo plan que se debate en el podcast).
Este Plan, aunque no usa el término "Régimen Especial," busca objetivos similares a través de diferentes programas, principalmente:
Programa de Fomento del Parque de Vivienda en Alquiler Asequible:
Busca aumentar la oferta de viviendas en alquiler a precios limitados (lo más cercano al espíritu del antiguo Régimen Especial), incentivando la colaboración público-privada.
Programas de Ayuda al Alquiler y a la Adquisición:
Son ayudas económicas directas a los inquilinos o compradores, enfocándose en la accesibilidad de la persona más que en la limitación estricta del precio de construcción de la vivienda.
Conclusión: Para encontrar la normativa específica y los límites de precios que replicarían el antiguo Régimen Especial, el usuario debe consultar los Decretos de Vivienda de su Comunidad Autónoma (por ejemplo, el Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid o el de Cataluña), ya que son ellas las que establecen los precios máximos y las condiciones de acceso (IPREM) para las VPO dentro de su territorio.
