NOTA DE PRENSA
El INE sitúa en el 46,7% el peso de los préstamos firmados entre 2005 y 2008 en las ejecuciones iniciadas el último trimestre. Muchos ya no los reclama el banco que los concedió, sino un fondo de inversión que compró la deuda con descuento.
Madrid, 1 de octubre de 2026. Se firmaron con la vivienda en máximos y el crédito al alcance de cualquiera. Dos décadas después, esas hipotecas son las que más están llenando los juzgados. La Estadística de Ejecuciones Hipotecarias que el INE publicó el 16 de septiembre revela que el 46,7% de las ejecuciones iniciadas sobre viviendas en el segundo trimestre de 2026 corresponde a préstamos constituidos entre 2005 y 2008.
Y la tendencia no afloja. Los procedimientos sobre vivienda habitual de particulares crecieron un 27,5% interanual en ese trimestre, tras un primer trimestre en el que el alza alcanzó el 38,1%.
Las cifras del repunte
- 46,7% de las ejecuciones sobre vivienda del 2T 2026 son hipotecas de 2005-2008 (INE).
- +27,5% ejecuciones sobre vivienda habitual en el 2T 2026, tras un +38,1% en el 1T (INE).
- 31.416 ejecuciones hipotecarias registradas en los juzgados en 2025, un 35,6% más que en 2024 (CGPJ).
- Top 3 Andalucía, Cataluña y la Comunitat Valenciana concentran hoy el mayor número de procedimientos.
Veinte años de fusiones, rescates y ventas
Para José Montero, socio de Montero de Cisneros y fundador de Defensa Contra Fondos, la clave está en la edad de esos préstamos. Una hipoteca firmada en pleno boom ha tenido tiempo de sobra para cambiar de manos varias veces.
«Un préstamo de 2006 ha pasado en veinte años por fusiones bancarias, rescates y, muchas veces, por una o varias ventas a fondos de inversión».
El razonamiento del abogado es sencillo: cuanto más larga es la cadena, más probable es que algún eslabón falle. Y ese fallo documental puede marcar la diferencia entre perder la vivienda o conservarla.
¿Quién reclama realmente la deuda?
A lo largo de la última década, la banca ha traspasado en bloque carteras enteras de préstamos impagados a fondos especializados. Estos compran la deuda por una fracción de su valor nominal y, después, reclaman al deudor el importe íntegro. El cambio de acreedor suele pasar inadvertido para la familia hasta que llega una carta de una empresa desconocida o una demanda firmada por alguien que ya no es su banco.
«La primera pregunta no es cuánto debe la familia, sino quién reclama y con qué papeles», señala Montero. «El fondo tiene que acreditar que ese préstamo concreto, con esa numeración y ese saldo, está incluido en la cesión. Cuando la documentación es genérica, incompleta o no cuadra, el juzgado puede considerar que no está legitimado para ejecutar».
«El deudor cree que no puede hacer nada, y muchas veces el que no puede demostrar nada es el fondo».
El efecto Maricarmen
El debate sobre el papel de los fondos ha saltado al primer plano tras el desahucio, el pasado 23 de septiembre, de Maricarmen Abascal: 87 años, 71 de ellos en el mismo piso de renta antigua en Madrid, adquirido por un fondo inmobiliario. Su caso ha llevado al Gobierno a aprobar esta semana el llamado «decreto Maricarmen» sobre vivienda.
Aunque se trata de un alquiler y no de una hipoteca, Montero ve el mismo patrón de fondo:
«Maricarmen ha puesto cara a algo que vemos a diario en otro frente: miles de familias con hipotecas de la burbuja que hoy tienen enfrente a un fondo, no a su banco. Y muchas no lo saben hasta que llega la demanda».
Sin atajos: defensa técnica
El abogado advierte contra las soluciones rápidas. El Tribunal Supremo ha limitado el retracto de crédito litigioso —la opción de saldar la deuda pagando lo mismo que pagó el fondo— cuando el préstamo se ha vendido dentro de una cartera.
«Por eso la defensa no puede ser un eslogan. Hay que revisar la cadena de cesiones, las cláusulas del préstamo original y cada notificación. Es un trabajo técnico, no ideológico».
¿Mi hipoteca la tiene un fondo? Cinco pistas para averiguarlo
- Las cartas reclamando la deuda no llegan del banco, sino de otra empresa, normalmente una gestora de recobro.
- La demanda la presenta una sociedad que el deudor no conoce, a menudo domiciliada fuera de España.
- La cifra reclamada no cuadra con las cuentas del deudor o incluye intereses y comisiones que no reconoce.
- La cesión nunca se notificó formalmente, o se comunicó con documentación incompleta.
- El préstamo incluye cláusulas hoy cuestionadas por los tribunales —vencimiento anticipado, cláusula suelo o IRPH—, muy habituales en las hipotecas firmadas antes de 2009.
«Si aparece alguna de estas señales, conviene revisar el expediente cuanto antes. Los plazos de oposición en una ejecución son muy cortos y, una vez vencidos, las opciones se reducen drásticamente», concluye Montero.
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